Топ 7 грешки на начинаещите собственици на имоти, отдавани през Airbnb и Booking

Краткосрочното отдаване на апартамент чрез платформи като Airbnb, Booking.com или VRBO може да бъде не само доходоносно, но и изключително удовлетворяващо. Но както всяко начинание, и тук има подводни камъни. Много собственици допускат едни и същи грешки в началото – грешки, които могат да струват скъпо. За да избегнете това, сме подготвили списък с най-често срещаните капани и как да ги заобиколите.

1. Копиране на ценообразуването на съседите

Много начинаещи хостове погрешно приемат, че цената на съседите е идеална и за тях. Истината е, че всеки имот е различен – с различна локация, обзавеждане, сезонност и таргет аудитория. Затова е грешка да копирате цените от други обяви, без да анализирате контекста.

Освен това, когато стартирате нов имот, не можете да очаквате максимални приходи още в първите седмици. Всеки нов собственик трябва да бъде готов да започне с промоционални цени, за да може обявата да набере популярност, да събере първите си положителни отзиви и да започне да се показва по-напред в резултатите на търсене. Това е инвестиция, която се отплаща в дългосрочен план чрез по-добра заетост и възможност за по-високи цени впоследствие.

Вместо ръчно „сверяване“ на цените, препоръчваме да използвате динамично ценообразуване, което не означава просто да включите автоматична услуга. Динамичното ценообразуване е сложен алгоритъм, разработван с години от професионалисти като нас. Той включва непрекъснато проследяване на промените в търсенето и предлагането, сезонни колебания, специални събития в града и конкурентната среда. Използват се и множество алгебрични и статистически изчисления, чрез които можем да оптимизираме цената така, че да отдадем дори най-трудно отдаваемите дати.

Правилното динамично ценообразуване значително увеличава заетостта и приходите от вашия имот.

2. Пренебрегване на данъчните задължения

Краткосрочното отдаване на имоти чрез Airbnb и Booking.com е дейност, която изисква стриктно спазване на данъчните закони в България. Доходите от тази дейност се облагат с патентен данък, данък върху доходите или корпоративен данък, в зависимост от статута и оборота на собственика. Задължителна е и регистрацията в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ), както и евентуална регистрация по Закона за ДДС при получаване на услуги от международни платформи. Освен това, може да се наложи да плащате и туристически данък към общината, както и осигурителни вноски. Пренебрегването на тези задължения води до сериозни финансови санкции и административни проблеми. По-подробна информация можете да намерите в нашата статия тук.

3. Недостатъчно и некачествени снимки

Снимките са ключов фактор за успешното отдаване на вашия имот в Airbnb и Booking.com. Гостите вземат решение за резервация на база на визуалното представяне на апартамента ви. Лошо осветени, неясни или недостатъчно качествени снимки могат да отблъснат потенциалните гости и да намалят броя на резервациите ви. Инвестирайте в професионална фотосесия, която ще покаже вашия имот в най-добрата светлина, подчертавайки чистотата, пространството, удобствата и уникалния стил на интериора. Включете снимки на всички помещения, детайлни кадри на ключови удобства и атрактивни акценти, които могат да привлечат гостите. По-подробна информация можете да намерите в нашата статия тук.

4. Усложнен процес на настаняване на гости

Процесът на настаняване е първото впечатление, което гостите получават от вашия имот – и често е решаващо за тяхната цялостна оценка. В днешно време повечето пътуващи не искат да чакат някой да ги настани на място. Те очакват бърз, ясен и самостоятелен процес, който да ги накара да се почувстват спокойни още от първия момент.

Вместо физическо посрещане, използвайте самонастаняване чрез ключова кутия или електронна ключалка, комбинирано с интерактивно дигитално ръководство. Най-добре е това ръководство да бъде:

• лесно за достъпване от телефон;

• богато и визуално – със снимки, стрелки, кратки видеа;

• написано на ясен и приятелски език;

• съдържащо карта, инструкции за достъп, както и как да използват основните удобства в имота.

Така ще намалите объркванията и въпросите, ще създадете усещане за професионализъм и ще получите по-високи оценки още от първото впечатление. Гостите обичат яснота и удобство – осигурете им ги и те ще ви се отплатят с отлични отзиви.

5. Избор на грешна агенция за управление на имота

Изборът на агенция за управление на имота не трябва да се основава единствено на размера на комисионната, а на способността на агенцията да увеличи приходите ви. Професионалните агенции, като BnB Manager, предлагат цялостно управление, включващо динамично ценообразуване, маркетинг стратегии, професионална фотография и мултиканална комуникация с гостите. Тези услуги не само повишават видимостта на вашия имот в платформите като Airbnb и Booking.com, но и осигуряват по-високи приходи и по-добра заетост. Вместо да се фокусирате върху ниските такси, изберете партньор, който ще ви донесе максимална възвръщаемост на инвестицията. По-подробна информация можете да намерите в нашата статия тук.

6. Недостатъчно добро почистване на имота

Чистотата е един от най-важните фактори за удовлетвореност на гостите и за получаване на положителни отзиви. Гостите в Airbnb очакват хотелски стандарт, дори когато нощуват в апартамент – затова почистването трябва да е безупречно преди всяко настаняване.

Но не всяко почистване трябва да включва пълна поддръжка като за пролетно почистване. Например, не е нужно прозорците да се мият след всяка резервация – важно е да се намери разумният баланс между качество и цена. Прекалено скъпото почистване може да натовари бюджета, а компромисите с хигиената водят до негативни ревюта. Точното планиране и правилният партньор в почистването са от ключово значение за дългосрочен успех.

Освен качеството на почистването, точността на почистващия екип е от решаващо значение. При Airbnb резервации не можем да си позволим закъснение с настаняването – понякога имаме само 3–4 часа между два госта. Не можем да си позволим и ден, в който „някой е болен и няма кой да дойде“. Затова още от началото трябва да поставите ясни условия към почистващия екип относно:

• гарантирана наличност в ключови дни;

• спазване на графици и срокове;

• яснота при отчитане на свършената работа.

Стабилният, професионален и точен екип е един от най-важните партньори в краткосрочния наем.

7. Недобро познаване на особеностите на платформите

Всяка платформа за краткосрочно отдаване – Airbnb, Booking.com, VRBO, Flatio или Homes & Villas by Marriott – има свои специфични правила, алгоритми и изисквания към хостовете. Липсата на познания за тези особености може да доведе до сериозни финансови загуби, санкции и дори до блокиране на обявата ви.

❌ Пример за скъпа грешка

Представете си, че поради неправилно конфигуриране на цените, гост резервира апартамента ви за 7 нощувки на обща стойност от 50 евро, вместо по 50 евро на вечер. Опитът да отмените такава резервация може да доведе до сериозни последствия:

• Airbnb: Отмяната на потвърдена резервация от страна на хоста може да доведе до:

  
  

  • Такса за анулиране между 50 и 1 000 USD, в зависимост от стойността на резервацията и времето на анулиране .

  • Блокиране на датите от календара за съответната резервация.

  • Намаляване на видимостта на обявата в търсенията.

  • Загуба на статуса „Суперхост“ и дори временно или постоянно деактивиране на обявата .

  
  

• Booking.com: Анулирането на резервация от страна на хоста може да доведе до:

  
  

  • Такса за анулиране, която варира в зависимост от времето на анулиране:

    
    

    • 10% от стойността на резервацията, ако анулирате повече от 30 дни преди настаняване.

    • 25% при анулиране между 30 и 2 дни преди настаняване.

    • 50% при анулиране 48 часа или по-малко преди настаняване .

    
    

  • Задължение да намерите алтернативно настаняване за госта, като покриете разликата в цената, ако новото място е по-скъпо .

  • Отрицателно влияние върху рейтинга и видимостта на обявата ви.

  
  

8. Влизане в спорове с гости – дори когато сме прави

Една от най-честите, но често подценявани грешки, е заяждането с гости или влизането в директни спорове, дори когато смятаме, че ние сме изцяло в правото си. В краткосрочния наем комуникацията не е само обмен на информация – тя е част от цялостното гостоприемство и играе ключова роля за доброто преживяване и положителните отзиви.

Когато възникне недоразумение – например гостът твърди, че не е получил нещо, което реално сте осигурили – първият ви инстинкт може да е да се защитите, да обясните, да доказвате. Но това рядко води до добър резултат. Гостът не очаква дебат – той очаква да бъде чут, разбран и уважен.

Как да действате вместо това?

• Останете спокойни и учтиви.

• Поддържайте позитивен и професионален тон.

• Дори когато реално вината не е ваша, не се страхувайте да кажете:

  „Извинявам се за неудобството, разбирам как се чувствате и ще направя всичко възможно да го поправим.“

• Фокусирайте се върху решение, а не върху доказване на вина.

• Използвайте език на съпричастност:

  „Съжалявам, че не сте останали доволни от това – за нас е важно всеки гост да се чувства добре.“

Защо това е толкова важно?

• Гостите пишат отзивите. Независимо от реалната ситуация, те ще споделят как са се почувствали. Ако комуникацията е била груба или конфликтна, дори най-малкия проблем може да прерасне в лошо ревю.

• Платформите като Airbnb преглеждат комуникацията при жалби или спорове – тонът ви трябва да бъде уважителен и конструктивен, за да получите подкрепа от тях.

• Позитивната комуникация създава лоялност. Гост, с когото сте се справили човешки и внимателно в трудна ситуация, може дори да се върне и да ви препоръча.

В крайна сметка, не печелим нищо от това да сме прави, ако загубим госта. Спечелете го с отношение – това е основата на дългосрочния успех в краткосрочния наем.

Заключение: Не подценявайте професионализма в краткосрочния наем

Краткосрочното отдаване на имот изглежда като лесна и бърза възможност за допълнителен доход – но реалността е различна. Успешното управление на един Airbnb или Booking.com апартамент изисква знания, бързи реакции, стратегическо мислене и опит в множество направления: ценообразуване, маркетинг, обслужване на клиенти, почистване, юридически и данъчни изисквания, управление на ревюта, комуникация с платформи и още много.

Грешките в началото често водят до финансови загуби, санкции и лоши отзиви, които могат да компрометират целия проект още преди да е започнал истински. Именно затова работата с професионален партньор като BnB Manager прави огромна разлика.

Ние не само ви спестяваме време и стрес, но изграждаме стратегия, създаваме устойчиви процеси и гарантираме, че имотът ви ще работи в пълния си потенциал – с висока заетост, отлични оценки и оптимизирана печалба.

Ако искате да стартирате правилно и да избегнете капаните на начинаещите, доверете се на опита – ние ще се погрижим за всичко останало.