Регламент (ЕС) 2024/1028: Какво трябва да знаят собствениците на имоти в България преди май 2026

Резюме за бърза ориентация

Въпрос	Отговор
Кога влиза в сила?	20 май 2026 г.
Кого засяга?	Всички домакини с обяви в Airbnb, Booking.com, VRBO и др.
Какво се изисква?	Валиден регистрационен номер, видим в обявата
Каква е санкцията?	Автоматична деактивация на обявата
Новото в България?	Директна интеграция между платформите и ЕСТИ

Какво е Регламент (ЕС) 2024/1028?

Регламент (ЕС) 2024/1028 е приет от Европейския парламент и Съвета на ЕС на 11 април 2024 г. Той е първият специализиран европейски правен акт, насочен изцяло към сектора на краткосрочните наеми. Регламентът не регулира директно правото да се отдава имот — това остава национална компетентност. Той установява единна рамка за събиране и споделяне на данни между платформите и националните органи в целия ЕС.

Целта е проста: да се прекрати информационния вакуум, в който властите не знаят кой, кого настанява, за колко нощувки и при какви условия. Досега контролът в България разчиташе на доброволното спазване на правилата от страна на собствениците или на тромави физически проверки „на терен". След 20 май 2026 г. системата минава в автоматичен режим.

Три ключови промени, които засягат всеки домакин в България

1. Валидиране на регистрационния номер в реално време

Към момента платформите като Airbnb приемат всякакви числа в полето за регистрационен номер — без проверка. От май 2026 г. ще бъде въведен автоматичен софтуерен филтър, свързан директно с ЕСТИ (Единната система за туристическа информация на Министерство на туризма). Ако въведеният номер не съществува в регистъра, обявата се деактивира автоматично — снимките изчезват и резервациите стават невъзможни.

Практически извод: Ако нямате валиден регистрационен номер от общината, рискувате да загубите всичките си активни резервации.

2. Ежемесечен автоматичен обмен на данни между платформите и ЕСТИ

Airbnb, Booking.com, VRBO и останалите платформи ще бъдат задължени да изпращат ежемесечни отчети до ЕСТИ, съдържащи:

• брой нощувки за всеки обект

• брой гости

• реализиран приход

Тези данни ще бъдат достъпни за НАП, Министерство на туризма и общините. Ерата на „невидимия" приход от краткосрочни наеми приключва.

3. „Слепи" обяви вместо изтриване

Платформите няма автоматично да изтриват профили на неизрядни домакини. Вместо това ще прилагат т.нар. „сляпа" обява — профилът остава активен, но снимките и бутонът за резервация се деактивират. Това е важно разграничение: няма да загубите историята и отзивите си, но ще сте напълно невидими за новите гости.

Текущото положение в България

България, подобно на останалите държави членки, разполагаше с двугодишен преходен период за подготовка. Министерството на туризма проведе обществени консултации с платформите, общините и собствениците на имоти. Публикувани са и първи законодателни промени, насочени към:

• създаване на единна цифрова точка за достъп (Single Digital Entry Point — SDEP)

• публичен и лесно достъпен регистър на краткосрочните наеми

• механизъм за временно спиране на регистрационни номера

За сравнение: Испания е сред най-напредналите в прилагането — регистрацията там стартира от 2 януари 2025 г., а от 1 юли 2025 г. показването на регистрационен номер в обявите е задължително. България тепърва изгражда своята инфраструктура.

Данъчен аспект: НАП вече вижда всичко

Регламентът сам по себе си не въвежда нови данъци. Но автоматичният обмен на данни прави невъзможно укриването на приходи. Ето какво трябва да знаете за настоящите задължения:

Физически лица:

• Доходите от краткосрочен наем се третират като доход от стопанска дейност (хотелиерство), а не като обикновен наем

• Данъкът е 15% върху облагаемия доход

  
  

ДДС:

• При оборот над 51 130 евро за последните 12 месеца е задължителна ДДС регистрация

• Таксата на Airbnb (комисионната на платформата) подлежи на обратно начисляване по чл. 97а ЗДДС

  
  

Важно предупреждение: С влизане в сила на регламента НАП ще разполага с исторически данни за всеки обект. Данъчната ревизия по принцип обхваща 5 години назад. Ако имате нерегистрирана или нередовно декларирана дейност, е препоръчително да потърсите счетоводна консултация преди май 2026 г.

Какво трябва да направите сега — практически чеклист

Стъпка 1: Проверете регистрацията на обекта Уверете се, че имотът е регистриран като „място за настаняване клас В" в общината. Необходими документи: заявление, документ за ползване, такса 10,23€ на легло. Получавате регистрационен номер, който се вписва в ЕСТИ.

Стъпка 2: Вписване в ЕСТИ Всяко настаняване изисква вписване на личните данни на гостите в ЕСТИ. Ако все още не сте интегрирани с тази система, е моментът да го направите — след май 2026 г. платформите ще я използват като основен инструмент за валидация.

Стъпка 3: Проверете обявите си Уверете се, че валидният регистрационен номер е видим в обявите ви в Airbnb и Booking.com.

Стъпка 4: Приведете данъчния статус в ред Консултирайте се с данъчен консултант относно деклариране на минали приходи, ДДС задължения и оптималната правна форма за дейността.

Ефектът върху пазара: изравняване на условията

Регламентът ще има и един непряк, но значим ефект: изчистване на пазара от нерегистрирани имоти. Понастоящем голям брой апартаменти в София оперират без регистрация и без данъчни задължения, което изкуствено занижава цените им и поставя законосъобразните собственици в неизгодна конкурентна позиция.

След автоматизираната проверка на регистрационните номера тези обяви ще изчезнат от платформите. Специалисти в сектора прогнозират, че това ще доведе до поне 15% покачване на средните цени за краткосрочно настаняване в София — не защото изрядните собственици ще вдигнат цените, а защото изкуствено евтината нелегална конкуренция ще отпадне.

Как BnBManager.bg подготвя своите клиенти

BnBManager.bg управлява над 100 активни обяви в София и работи с платформите Airbnb, Booking.com, VRBO, Flatio, Marriott Homes & Villas и Google Vacation Rentals. Всички управлявани от нас обекти са регистрирани, ЕСТИ-интегрирани и данъчно изрядни.

Ако имате имот, с който отдавате краткосрочно, и не сте сигурни дали отговаряте на изискванията, свържете се с нас за безплатна консултация. Времето до май 2026 г. е достатъчно — ако действате сега.

Често задавани въпроси (FAQ)

Регламентът задължава ли ме да регистрирам имота? Не директно. Регламентът задължава платформите да валидират регистрационния ви номер спрямо националния регистър. Ако нямате валиден номер, обявата ви се деактивира. Регистрацията сама по себе си е задължение по Закона за туризма — регламентът просто прави нейното липсване видимо и последствията — автоматични.

Ако имам регистрация, но не съм вписан в ЕСТИ, имам ли проблем? Да. ЕСТИ е централната система, с която платформите ще правят проверките. Регистрационен номер без активен ЕСТИ профил е функционално равносилен на липса на регистрация от гледна точка на автоматичната проверка.

Ако вече плащам данъци, регламентът засяга ли ме? Пряко — не. Ако сте напълно изрядни, регламентът просто потвърждава това, което вече правите. Косвено — във ваш интерес е, защото нелоялната конкуренция ще намалее значително.

Регламентът важи ли и за наеми на вила в Гърция, публикувана в Airbnb? Да — регламентът се прилага за всички обекти на територията на ЕС. Ако имате обект в Гърция, гръцкото законодателство (вкл. регистрация в AADE и система MyProperty) е приложимото право.

Тази статия е информационна и не представлява правна или данъчна консултация. За конкретни въпроси относно вашата ситуация се свържете с данъчен консултант или адвокат.

Последна актуализация: март 2026 г. | Автор: Екипът на BnBManager.bg