Airbnb или дългосрочен наем в София през 2026 г.?
Ако притежавате апартамент в София, вероятно поне веднъж сте си задавали въпроса: да го отдам чрез Airbnb и Booking.com или да потърся дългосрочен наемател?
На пръв поглед сметката изглежда лесна. Виждате цена от 60 или 80 евро на нощувка, умножавате я по 30 дни и сравнявате резултата с месечния наем на подобен апартамент. Така Airbnb почти винаги изглежда като по-доходния вариант.
Само че това сравнение е подвеждащо.
Апартаментът няма да бъде зает всяка вечер от годината. Цената се променя според сезона, деня от седмицата, събитията в града и конкуренцията. От приходите трябва да бъдат извадени разходите за платформите, управление, консумативи, комунални услуги, почистване, поддръжка и амортизация.
При дългосрочния наем също има периоди без наемател, ремонти и други разходи. Моделът обаче е по-предвидим и изисква по-малко ежедневна работа.
Затова правилният въпрос не е дали Airbnb по принцип е по-изгоден. Той е:
Кой модел е по-подходящ за конкретния имот, на конкретния адрес и при конкретните цели на собственика?
Airbnb София 2026: пазар има, но не за всеки имот
София продължава да привлича туристи, бизнес пътници, дигитални номади, студенти и хора, които идват за лечение, събития или временна работа.
През първото полугодие на 2025 г. столицата отчете 11% повече туристи и 8% повече нощувки спрямо същия период на предходната година. Това показва, че търсенето на места за настаняване расте, но не означава, че всеки апартамент може да разчита на еднаква заетост.
Според пазарния анализ на BnB Manager, базиран на данни на PriceLabs за февруари 2026 г., в София има над 4 000 активни обяви за краткосрочно настаняване. Средната заетост е 67%, средната цена е 46 евро на нощ, а медианната продължителност на престоя е три нощувки.
Тези числа са полезни за обща ориентация, но не представляват прогноза за отделен имот. В рамките на един квартал могат да съществуват както отлично представящи се апартаменти, така и обяви с ниска заетост.
Причината е, че гостът не резервира административен район. Той избира конкретна комбинация от локация, цена, снимки, удобства, оценки и достъп.
Кварталът има значение, но микролокацията е по-важна
Когато собствениците питат кои квартали в София са подходящи за Airbnb, често очакват прост списък. Например: Център — да, Младост — не.
В действителност границата не е толкова ясна.
Апартамент на тиха улица на пет минути пеша от НДК има различен потенциал от жилище в крайната част на същия административен район. По същия начин имот до метростанция и голям бизнес център може да привлече повече краткосрочни и корпоративни гости от апартамент, който формално се намира по-близо до центъра, но е труднодостъпен.
При оценката на микролокацията разглеждаме:
разстоянието пеша до метро и градски транспорт;
близостта до туристически, бизнес или медицински точки;
достъпа от летището и Централна гара;
наличието на ресторанти, магазини и услуги;
шума и усещането за сигурност вечер;
възможностите за паркиране;
състоянието на сградата и общите части;
колко лесно гостът може да открие и достигне входа.
Ето как тази логика се прилага в различни части на София.
Център, районът около НДК, Оборище и централните части на Лозенец
Това са естествено силни зони за краткосрочно отдаване под наем в София. Те привличат туристи, бизнес посетители и гости на събития, които ценят възможността да се придвижват пеша.
Особено подходящи са добре ремонтирани студиа и двустайни апартаменти, както и функционални жилища с две спални за семейства и малки групи.
Но централният адрес не гарантира успех. Липсата на асансьор, шумът, трудното настаняване, слабата климатизация или занемарените общи части могат да доведат до по-ниски оценки. При краткосрочния модел тези недостатъци се виждат бързо в отзивите и влияят върху бъдещите резервации.
За просторен, но неремонтиран семеен апартамент дългосрочният наем понякога остава по-разумното решение дори в центъра.
Младост, Бизнес парк и зоните около големи офисни центрове
Тези райони не са класически туристически локации, но могат да работят добре за бизнес, корпоративни и средносрочни престои.
Модерен двустаен апартамент близо до метро, с надежден интернет, работно място и възможност за паркиране, може да има добър потенциал в Airbnb и Booking.com. Тук гостът не търси непременно забележителности — той търси лесно придвижване до офис, летище или конкретна бизнес зона.
По-голям тристаен апартамент, разположен далеч от метро и ориентиран към семейно обитаване, обикновено е по-естествен продукт за дългосрочен наем в София.
Студентски град
Студентски град е пример за район, в който и двата модела могат да бъдат успешни.
Компактно студио в нова сграда, с модерен интериор, климатик, self check-in и добра връзка с центъра, може да привлича млади гости, посетители на събития, командировани служители и хора, идващи за няколко седмици.
Същевременно районът има постоянно дългосрочно търсене от студенти и млади професионалисти. Ако сградата е преимуществено жилищна, няма удобен достъп за гости или собственикът предпочита стабилен месечен приход, дългосрочният модел може да бъде по-подходящ.
Решението тук трябва да се вземе на ниво сграда и конкретен апартамент, а не само според името на квартала.
Дружба, районът около летището и източните части на София
Близостта до летището сама по себе си не е достатъчна. Повечето туристи искат да бъдат близо до центъра, а не просто близо до терминала.
Потенциал имат имоти, които комбинират удобна връзка с летището, достъп до метро и близост до офисни или изложбени пространства. Те могат да привличат гости с ранни полети, бизнес посетители и хора в транзит.
Ако липсва подобен генератор на търсене, дългосрочното отдаване обикновено предлага по-предвидим резултат.
Манастирски ливади, Кръстова вада, Витоша, Борово и Гоце Делчев
В южните квартали има силно местно търсене от семейства и професионалисти. Новото строителство, паркоместата и по-големите жилища често ги правят много подходящи за дългосрочен наем.
Краткосрочният модел може да работи при апартамент с отличен интериор, добра транспортна връзка и ясно дефинирана аудитория. Но „ново строителство в южен квартал“ не е достатъчна причина автоматично да изберем Airbnb.
Тристаен или четиристаен апартамент с паркомясто, близо до училища и ежедневни услуги, често има по-голяма стойност за дългосрочно семейно обитаване.
Люлин, Надежда, Обеля и други периферни жилищни райони
В тези райони дългосрочният наем обичайно е по-естественият модел. Търсенето се формира основно от хора, които живеят и работят постоянно в София.
Изключения са възможни при имоти непосредствено до метро, болница, голямо събитийно пространство или друг конкретен източник на краткосрочно търсене. Но по-ниската покупна цена не означава автоматично по-висока доходност от Airbnb в София.
Ако гостът няма ясна причина да избере локацията, собственикът ще трябва да се конкурира предимно чрез ниска цена. Това често води до слаб нетен резултат и по-бърза амортизация.
Кои типове имоти са най-подходящи за Airbnb?
Кварталът е само първият филтър. Самото жилище трябва да бъде подходящо за начина, по който гостите резервират и използват пространството.
Студио или компактен двустаен
Това е най-лесно разпознаваемият продукт за кратък градски престой. Подходящ е за един или двама гости, има сравнително ниски оперативни разходи и може да поддържа конкурентна крайна цена.
Най-добре работи при централна локация, метро, бизнес зона или друг измерим източник на търсене.
Апартамент с две спални
Подходящ е за семейства, колеги и малки групи. Може да постигне по-висока цена на резервация, но изисква добро разпределение.
Гостите трябва да разполагат с реални легла, достатъчно място за багаж, удобна дневна и поне една добре организирана баня. Ако апартаментът побира повече хора само чрез разтегателни дивани, това невинаги води до по-добър резултат.
Голям семеен апартамент
Тук решението е по-сложно. В центъра добре проектиран имот с три спални може да обслужва доходоносна ниша от семейства и групи.
В преимуществено жилищен квартал същият имот вероятно ще има по-стабилно търсене от дългосрочни наематели. Освен това големите имоти са по-скъпи за обзавеждане, почистване, отопление и поддръжка.
Имот с отличителен характер
Красива гледка, качествен интериор, тераса, архитектурен детайл или добре оформено работно пространство могат да отличат обявата.
Но дизайнът трябва да следва удобството. Фотогеничен апартамент с неудобен матрак, слаб интернет или липса на климатик трудно ще поддържа висок рейтинг.
Кога дългосрочният наем е по-доброто решение?
Дългосрочният модел заслужава сериозно внимание, когато:
имотът е в спокойна семейна зона без ясно краткосрочно търсене;
жилището е голямо и разходите за обслужване са високи;
сградата или входът не са подходящи за постоянно движение на гости;
собственикът предпочита предвидим приход;
няма възможност за професионално и ежедневно управление;
имотът вече постига добър пазарен наем с надежден наемател;
необходимата инвестиция за подготовка на Airbnb няма разумен срок на възвръщане.
Дългосрочният наем не е „по-слабата“ стратегия. За правилния имот той може да предложи по-добро съотношение между доход, риск и необходима ангажираност.
Колко се печели от Airbnb в София?
Отговорът не трябва да започва с цената на нощувката, а с нетния годишен резултат.
При краткосрочно отдаване сметката изглежда приблизително така:
Реализирани нощувки × средна цена на нощувка
От получения оборот трябва да извадим:
комисиони на платформите;
управление на Airbnb имота;
ток, вода, отопление, интернет и телевизия;
пране и почистване, когато не са напълно покрити от госта;
консумативи;
текущи ремонти;
подмяна на спално бельо, мебели и техника;
застраховки, данъци и регулаторни разходи;
резерв за непредвидени ситуации.
При дългосрочно отдаване формулата е:
Месечен наем × реално заети месеци
След това се приспадат:
периодите без наемател;
посредничество или управление;
ремонти и поддръжка;
данъци;
неплатени сметки или щети, когато възникнат.
Едва след това можем коректно да сравним двата модела.
Защо пазарната средна стойност не е прогноза
Да приемем, че средната цена за София е 46 евро, а средната заетост — 67%. Това не означава, че нова обява автоматично ще постигне тези резултати.
Един добре позициониран и професионално управляван апартамент може да се представя над пазара. Друг може да остане значително под средните стойности заради неподходяща цена, слаби снимки, лоши отзиви или недостатъчно търсене в района.
Съществено значение имат:
професионалното представяне на обявата;
рейтингът и отзивите;
скоростта на комуникация;
динамичното ценообразуване;
правилата за минимален престой;
присъствието в повече от една платформа;
качеството на почистването;
сезонните и събитийните корекции.
Затова всяка прогноза трябва да се изготвя спрямо сравними имоти в малък радиус, а не спрямо средната стойност за цяла София.
Практична матрица за избор
Характеристика | По-скоро Airbnb | По-скоро дългосрочен наем |
Локация | Център, метро, бизнес, медицинска или събитийна зона | Жилищен район без краткосрочен генератор |
Тип имот | Студио, двустаен, функционален имот с две спални | Просторен семеен апартамент |
Състояние | Напълно завършен, оборудван и фотогеничен | Функционален, но без отличителни предимства |
Достъп | Асансьор, self check-in, лесно откриваем вход | Труден достъп или проблемни общи части |
Паркиране | Предимство, особено извън центъра | Силно предимство за семейни наематели |
Цел на собственика | По-висок потенциал и гъвкавост | Стабилност и предвидимост |
Управление | Наличен е професионален процес | Желана е минимална оперативна ангажираност |
Ако повечето характеристики попадат в средната зона, трябва да се направи индивидуален финансов анализ.
Съществува и трета възможност: средносрочен наем
Не всеки престой е за две нощувки или за цяла година. В София има търсене и за периоди от няколко седмици до няколко месеца.
Средносрочният модел може да бъде подходящ за:
командировани служители;
чужденци в процес на релокация;
дигитални номади;
гост-преподаватели и студенти;
пациенти и техните придружители;
хора, които ремонтират собственото си жилище.
Този подход може да намали броя на смените и оперативните разходи, като същевременно запази по-голяма гъвкавост от стандартния дългосрочен договор.
Какви са изискванията за краткосрочно отдаване през 2026 г.?
Краткосрочното настаняване представлява регулирана туристическа дейност. Не е достатъчно просто да създадете обява в Airbnb или Booking.com.
Сред основните задължения са:
регистрация на апартамент за гости;
вписване в Националния туристически регистър;
подаване на информация за настанените лица към ЕСТИ;
плащане на туристически данък;
правилно данъчно и счетоводно отчитане;
спазване на приложимите правила за защита на потребителите и личните данни.
От 20 май 2026 г. се прилага и Регламент (ЕС) 2024/1028, който въвежда обща европейска рамка за по-голяма прозрачност и споделяне на данни от платформите за краткосрочно настаняване.
Конкретните данъчни и ДДС задължения зависят от статута на собственика и начина, по който се извършва дейността. Затова е разумно те да бъдат проверени със счетоводител, запознат с туристическото настаняване.
Три примерни имота, три различни решения
Реновиран двустаен до НДК
Апартаментът е на тиха улица, разполага с климатик, асансьор и възможност за самостоятелно настаняване.
Вероятна посока: Airbnb и Booking.com.
Причината не е само централният адрес. Имотът съчетава удобна микролокация, подходящ размер и характеристики, които гостите активно търсят.
Тристаен апартамент с паркомясто в Младост
Жилището е близо до училище и магазини, но на по-голямо разстояние от метро и бизнес център.
Вероятна посока: дългосрочен наем.
Имотът предлага по-голяма стойност за семейство, което ще живее постоянно в него, отколкото за гост, дошъл за няколко дни.
Модерно студио в Студентски град
Апартаментът е в нова сграда, има бърз интернет, self check-in и добър достъп до основни булеварди.
Вероятна посока: необходим е сравнителен анализ.
Краткосрочно, средносрочно и дългосрочно отдаване са реалистични варианти. Решението ще зависи от правилата и състоянието на сградата, точната локация, разходите и целите на собственика.
Airbnb или дългосрочен наем в София: окончателният избор
Няма модел, който да е най-добър за всички имоти.
Airbnb има най-силен потенциал, когато жилището съчетава правилна микролокация, подходящо разпределение, качествено оборудване и професионално управление. Дългосрочният наем е по-разумен, когато имотът е ориентиран към семейно обитаване, няма ясно краткосрочно търсене или собственикът поставя предвидимостта пред максималния възможен приход.
Най-скъпата грешка е решението да бъде взето само според цената на една нощувка или според общата репутация на квартала.
Преди да инвестирате в ремонт и обзавеждане, сравнете:
реалистичния годишен оборот;
всички оперативни разходи;
необходимата начална инвестиция;
нетния доход при двата модела;
времето и риска, които сте готови да поемете.
Получете индивидуална оценка за своя имот
Всеки адрес има различен потенциал. Изпратете на BnB Manager местоположението, разпределението и няколко снимки на апартамента.
Ще анализираме микролокацията, конкурентните обяви и очакваните разходи, за да сравним потенциала му за краткосрочно и дългосрочно отдаване.
Ако Airbnb не е правилният избор за имота, ще ви го кажем. Ако е — ще ви покажем как може да бъде позициониран и управляван професионално.
Comments