Евровизия идва в София през 2027 г. - колко да вдигнем цените?

Пазарен анализ за собствениците на имоти в София след историческата победа на Дара

Снощи всичко се промени

В нощта срещу 17 май 2026 г. Дара спечели 70-ото издание на Евровизия във Виена с песента „Bangaranga“ – първата победа на България в историята на конкурса. С 516 точки в комбинирания вот (204 от журито и 312 от зрителите) Дара изпревари Израел с разлика от 173 точки, а на трето място остана Румъния.

Точно след получаването на кристалната статуетка певицата изрече изречението, което променя пазарната перспектива за хиляди собственици на имоти в столицата:

„Догодина Евровизия идва в София и трябва да се подготвим!“

За краткосрочния наемен пазар в София това означава едно: в периода май 2027 г. ще се проведе най-голямото международно събитие в новата история на града. И това трябва да бъде планирано още от днес.

Преди да започнем обаче, важно е да отбележим, че онлайн пространството ще се изпълни в следващите седмици с прогнози и числа, които често смесват различни категории посетители. В тази статия се опитваме да разделим реалните уникални туристи (които ще ангажират пазара на настаняване) от общите „посетители“ на дадено събитие, които включват и локалните жители. Това разграничение е критично за вземане на правилни ценови решения.

Какво всъщност означава „посетители на Евровизия“: нека направим разграничението

В медийните репортажи за Евровизия се ползват четири различни вида „посетители“, които често се смесват:

•       Total visitors – общ брой посещения, включително локални жители на фен зони и публични прожекции

•       Посетители на основните арени – реалните билетоносители за полуфиналите, финала и репетициите

•       Уникални външни туристи – хора, които реално пътуват до града специално за събитието

•       Нощувки в хотели и краткосрочни наеми – единствената категория, която реално ангажира пазара на настаняване

Когато медиите пишат „500 000 посетители за Базел“, те говорят за категория 1. Когато ние като оператори планираме ценовата си стратегия, ни интересува категория 4.

Реалните данни от предишните домакини

В Малмьо 2024 градът прие 51 430 уникални външни туристи от 80 страни. Общо в района бяха регистрирани 71 737 търговски нощувки за цялата седмица на конкурса. Туристическият оборот за региона на Голяма Малмьо беше 32 милиона евро, а допълнителни 5,5 млн. евро се отчетоха в съседен Копенхаген.

В Базел 2025 общата цифра от 500 000 „посетители“ звучи внушително, но реалността е по-нюансирана. Около 100 000 души присъстваха на основните арени, а в района на Базел бяха регистрирани около 50 000 нощувки за цялата седмица (3 000 от които в частни жилища). Самият град Базел регистрира 40 414 нощувки в периода 10–17 май. Средната заетост на хотелските стаи беше 77%, с пик от 89% за финалния ден и спад до 42% за деня след финала.

Във Виена 2026 бяха продадени около 100 000 билета за всичките 9 шоута общо, но повечето фенове присъстват на множество събития. Прогнозата на EcoAustria за директни приходи от посетители беше 21 милиона евро – по-консервативно число от това на Базел.

Изключения от правилото: Ливърпул 2023 регистрира 306 000 допълнителни посетители – значително над останалите домакини. Великобритания обаче има уникална попкултурна база и силно развит туристически сектор, който е сложно да се възпроизведе. Не препоръчваме да базираме прогнозите си на този случай.

Какво означава това за София?

При средните стойности от Малмьо, Базел и Виена, разумна базова прогноза за София 2027 е 50 000 – 80 000 уникални външни туристи, които ще ангажират пазара на настаняване. При среден престой от 3–4 нощувки, това означава 150 000 – 320 000 общо нощувки за цялата седмица.

Към тази цифра трябва да добавим и вътрешния български туризъм – фактор, който Малмьо и Базел нямаха. Първата победа на България в Евровизия ще привлече значителен брой български посетители от провинцията. Голяма част от тях обаче ще останат при роднини и приятели или ще се връщат с кола вечер. Реалното им влияние върху пазара на STR/хотели вероятно ще бъде в диапазона 10 000 – 20 000 допълнителни нощувки.

Легловата база на София: какво наистина имаме

По данни на Националния статистически институт (ТСБ Югозапад), към февруари 2025 г. в област София (столица) функционират 180 категоризирани места за настаняване с 10 и повече легла – хотели, мотели, къмпинги, хижи и други места за краткосрочно настаняване. Общият брой на стаите в тях е 9 600, а на леглата – 17 100.

Важно е да отбележим, че тази статистика не включва малки обекти под 10 легла (бутикови хотели, малки къщи за гости, частни самостоятелни апартаменти, регистрирани като клас В). Реалният брой обекти в София е значително по-голям, но тяхната леглова база е по-разпръсната и трудна за централно отчитане.

Растежът е значителен – спрямо февруари 2024 г. броят на обектите се е увеличил с 24,1%, а броят на леглата – с 15,7%. Това отразява изключително активен пазарен момент, който трудно ще се запази с този темп през следващите две години. По-консервативна прогноза е реалната леглова база до май 2027 г. да бъде с 10–20% по-висока от днешната, в зависимост от темпа на нови откривания и евентуални регулаторни промени.

Краткосрочни наеми (Airbnb, Booking и др.)

Краткосрочните наеми добавят значителна допълнителна капацитет. Според двата водещи източника за пазарни данни:

•       AirDNA регистрира 4 385 активни обяви в София (88% Airbnb, 1% Vrbo, 11% и на двете)

•       AirROI отчита 1 584 активни Airbnb обяви за последните 12 месеца

Разликата идва от методологията – AirDNA брои всички сезонно активни обекти за последните 12 месеца, докато AirROI работи с по-стриктна дефиниция за активна обява. Реалната активна STR база в София е в диапазона 3 000 – 4 500 обекта.

По данни на AirDNA, разпределението на обектите по размер е следното: 1-bedroom (69%), 2-bedroom (25%), 3-bedroom (5%), 4+ bedroom (1%). При претеглено средно от около 3 легла на обект, това дава допълнителни 9 000 – 13 500 STR легла.

Общата леглова база на София днес е в диапазона 26 000 – 30 500 легла дневно.

По данни на Общинско предприятие „Туризъм“ (Visit Sofia), през 2025 г. в столицата са категоризирани около 20 нови хотела и над 800 обекта клас В (краткосрочно настаняване), а общият брой на туристическите обекти в София надхвърля 3 000.

Нормалната заетост: какво представлява базовото ниво

За да разберем какво означава „ненормалното“ натоварване по време на Евровизия, първо трябва да знаем нормалното. През 2025 г. София отбеляза рекорден туристически сезон с над 3,06 милиона нощувки – ръст от около 6% спрямо предходната година. Приходите от туристически данък в Столична община достигнаха 6,6 млн. лв.

Тук обаче е важно да се отбележи разликата между двата основни източника за заетост:

По НСИ методология (национални данни, които включват и София):

•       Април 2025: обща заетост на леглата 23,6% (28,1% за 4-5 звездите)

•       Септември 2025: обща заетост 32,5% (42,1% за 4-5 звездите)

По AirDNA/AirROI методология (STR пазар в София):

•       43–44% средна годишна заетост

•       Среден ADR около $65–68 (115–120 лв.)

•       Средни годишни приходи $7 900–8 600 на обект

Разликата в методологията: НСИ изчислява заетост на базата на всички разкрити легла за всеки ден от месеца, докато AirDNA отчита само нощите, в които обявата е била активна за резервации. Реалната STR заетост в София е между 35–45%, а хотелската – между 25–45% в зависимост от категорията.

При средно ~38% реална заетост и около 28 000 легла, дневно в София има около 10 500 заети легла. Това означава, че разполагаме с около 17 500 свободни легла дневно в нормална пазарна обстановка.

Математиката на Евровизия 2027: какво очакваме

Сега да направим аритметиката на седмицата на Евровизия 2027 с реалистичните прогнози:

Сценарий 1 – консервативен (50 000 уникални външни туристи)

•       При среден престой 3 нощувки = 150 000 нощувки търсене от ESC

•       Плюс ~15 000 нощувки от вътрешен туризъм = общо 165 000 допълнителни нощувки

•       Налична седмична капацитет за външни гости: 17 500 × 7 дни ≈ 122 500 легло-нощувки

•       Дефицит: ~42 500 нощувки = ~35% свръхтърсене

Сценарий 2 – базов (65 000 уникални външни туристи)

•       При среден престой 3,5 нощувки = 227 500 нощувки търсене от ESC

•       Плюс ~20 000 нощувки от вътрешен туризъм = общо 247 500 нощувки

•       Налична седмична капацитет: ~122 500 легло-нощувки

•       Дефицит: ~125 000 нощувки = ~100% свръхтърсене

Сценарий 3 – оптимистичен (80 000 уникални външни туристи)

•       При среден престой 4 нощувки = 320 000 нощувки търсене

•       Плюс ~25 000 нощувки от вътрешен туризъм = общо 345 000 нощувки

•       Налична седмична капацитет: ~122 500 легло-нощувки

•       Дефицит: ~222 500 нощувки = ~180% свръхтърсене

И в трите сценария има реално свръхтърсене, но размерът му варира значително. При по-консервативната прогноза, която е по-близо до случаите на Малмьо и Базел, свръхтърсенето е около 35–100%, а не 200–400%, както биха внушили общите цифри от 500 000 „посетители“.

Един важен извод от Базел: пикът трае 3–4 дни, не цяла седмица

Едно от най-полезните наблюдения от Базел 2025: дори в пика на ESC, заетостта не достига 100% за цялата седмица. Реалните данни от Базел показват:

•       77% средна заетост за периода 10–17 май

•       89% пикова заетост на финалния ден (17 май)

•       42% заетост за деня след финала (18 май)

Това има огромно практическо значение за нашата ценова стратегия. Грубо казано, ще имаме:

•       3–4 пикови дни (полуфинал → финал, петък–неделя) с висока заетост и възможност за премиум цени

•       2–3 средни дни в средата на седмицата с добра, но не максимална заетост

•       1–2 слаби дни в края и началото на седмицата с потенциално нормална или дори по-ниска заетост

Понеделник след финала вероятно ще е „мъртъв ден“ – повечето международни туристи си тръгват в неделя сутринта или вечерта. Това не е период, в който трябва да залагате на премиум цени.

Лошата новина: грешката на Тел Авив 2019

Тук идва най-критичният урок от историята на Евровизия.

През 2019 г. Тел Авив беше домакин. Хотелите масово вдигнаха цените си 4–6 пъти над нормалното, очаквайки, че феновете нямат избор. Резултатът: десетки хиляди фенове просто останаха вкъщи и гледаха събитието по телевизията. 182 милиона зрители проследиха Евровизия онази година пред екраните си, а Тел Авив изпусна голяма част от очакваните туристически приходи. Хотелите се запълниха частично, на завишени цени, но общата сума, която остана в града, беше под прогнозите.

Това е критичният момент за разбиране: свръхтърсенето не означава, че може да зададете всякаква цена.Има еластичност и в най-горещата седмица на годината. Профилът на евровизийната публика е важен – основно млади хора 18–35 години, които често пътуват на групи и са чувствителни към цените. По данни от Малмьо и Базел, средният посетител изразходва €330–650 на престой – съществени, но не неограничени бюджети.

Каква ценова стратегия препоръчваме на собствениците на имоти

Базовата ни препоръка е +60–90% върху нормалните сезонни цени за самия период 14–17 май 2027 г. (от четвъртък-полуфинал до неделя-сутрин след финала), с +30–50% за периода 11–13 май и +20–40% за дните 4–10 май и 18–22 май.

Защо точно този диапазон, а не по-агресивен?

1. Сравнение с реалните пазарни данни. Във Виена 2026 хотелските цени се увеличиха в диапазона +60–90% за пиковата седмица. В Базел 2025 заетостта на пика беше 89%, а не 100% – доказателство, че пазарът не е абсолютно нееластичен дори при ограничен капацитет.

2. Профилът на посетителите. Феновете на Евровизия не са VIP трафик. Те търсят достъпно настаняване с добра локация. Имоти, които надценят прекалено, ще загубят на ранен етап от резервациите.

3. Конкурентната пазарна реакция. В мига, в който София бъде официално потвърдена като домакин (вероятно в рамките на следващите 2–3 месеца), всички 3 000+ STR обекта в града ще започнат да коригират цените си нагоре. Тези, които вдигнат твърде агресивно (+150% или повече), рискуват да загубят пред хотели и платформи, които предлагат пакети с по-добра цена.

4. Дългосрочна стратегия за рейтинги. Прекомерното покачване на цените е причина за лоши отзиви и за дългосрочно изхвърляне от Booking.com и Airbnb алгоритмите. Един посетител, който плати 3 пъти нормалната цена, ще остави 3-звезден отзив дори при перфектна услуга, защото „не си заслужаваше парите“.

Препоръчителна ценова таблица (пример: имот с базова цена 100 €/нощ)

Период	Увеличение	Цена (€)
4–10 май 2027 (предсъбитийна седмица)	+20–40%	120–140
11–13 май 2027 (полуфинален период)	+30–50%	130–150
14–17 май 2027 (пикови дни)	+60–90%	160–190
18 май 2027 (понеделник след финала)	0 до +20%	100–120
19–22 май 2027 (след събитието)	+10–30%	110–130

Минимален престой (minimum stay): Препоръчваме 3 нощувки за периода 14–17 май 2027 г. Не залагайте на единични нощувки – посетителите за Евровизия идват за 3–5 дни и единичните нощувки само ще намалят оборота ви.

Какво трябва да направят собствениците на имоти още сега

Първо: не правете нищо прибързано тази седмица. Не вдигайте цените за периодите май–юли 2026 г., защото те нямат връзка с Евровизия 2027. Това би навредило на текущия летен сезон.

Второ: започнете да планирате периода май 2027 г. Това включва:

•       Резервиране на основни ремонти, обновявания и подобрения преди април 2027 г. – не оставяйте работа по имотите за пиковата седмица

•       Координация с почистващи екипи – турнирът на наемателите ще бъде интензивен и стандартните протоколи може да не работят

•       Подготовка на сезонни описания на английски с препратки към Евровизия (без юридически да се обвързвате с конкретни събития)

Трето: обмислете маркетинг пакети. Феновете на Евровизия не търсят само легло – те търсят преживяване. Пакети с включени трансфери до арената (където и да се проведе събитието), партньорства с локални ресторанти, кратки гид-карти за София ще създадат конкурентно предимство в момент, в който всички ще се конкурират за внимание.

Четвърто: подгответе се за повишена регулаторна среда. При мащабни международни събития, общинските и държавни органи задължително увеличават контрола върху краткосрочните наеми. До май 2027 г. ЕС Регламент 2024/1028 ще е вече в действие, а в България ESTI регистрацията ще бъде задължителна. Обектите без коректни регистрации ще бъдат в най-голям риск точно когато търсенето е най-високо.

Заключение: реалистичен поглед към Евровизия 2027

Победата на Дара снощи беше повече от музикален триумф – тя сложи София на международната туристическа карта по начин, който нито една маркетинг кампания не би могла да направи. През май 2027 г. градът ще приеме хиляди фенове, журналисти, делегации и продуцентски екипи.

Но за да вземем правилните пазарни решения, трябва да разделим реалните факти от шумотевицата:

1. Уникалните външни туристи ще бъдат в диапазона 50 000–80 000 – не 200 000+, както биха внушили общите статистики за „посетители“ в Базел и Ливърпул.

2. Свръхтърсенето ще бъде в диапазона 35–180% в зависимост от сценария – реално, но не екстремно. София има достатъчен капацитет, за да поеме голяма част от търсенето.

3. Пикът трае 3–4 дни, не цяла седмица. Понеделник след финала вероятно ще има нормална или по-ниска заетост.

4. Препоръчителен ръст на цените: +60–90% за пиковите дни, не +150–200%. Грешката на Тел Авив 2019 показва, че агресивното ценообразуване отблъсква феновете и реално намалява общия приход на пазара.

5. Подготовката започва от есента 2026 г. Тогава международните резервации ще започнат масово. Имотите с готови цени, пакети и описания ще спечелят пазара.

В BnBManager.bg вече започваме работа по седмичния анализ за май 2027 г. за всички имоти под наше управление. Към края на лятото 2026 г. ще имаме пълна готова стратегия за ценообразуване и канално разпределение, която ще представим на собствениците.

Дара ни даде уникална възможност. Работата ни сега е да я превърнем в устойчива пазарна стойност – без излишен оптимизъм, но и без да я подцениме.

Имате имот в София и искате да обсъдите как да го подготвите за Евровизия 2027? Свържете се с нас на office@bnbmanager.bg или посетете bnbmanager.bg

Източници и методология

Данните в тази статия са събрани от:

•       Национален статистически институт (НСИ), ТСБ Югозапад – леглова база и нощувки за София (столица), февруари–септември 2025

•       AirDNA и AirROI – пазарни данни за краткосрочните наеми в София

•       Общинско предприятие „Туризъм“ (Visit Sofia) – категоризации през 2025 г.

•       Eurovision.tv, Malmö Tourism Office, Basel-Stadt Sustainability Report – данни за предишните домакини на конкурса

•       EBU и Oxford Economics – икономически прогнози и анализи за Евровизия

Прогнозите в статията се основават на сравнителен анализ с Малмьо 2024, Базел 2025, Виена 2026 и Торино 2022 – издания с по-сходен мащаб на София. Ливърпул 2023 е изключен от базовите прогнози поради специфичните характеристики на британския туристически пазар.