Как Airbnb повлиява на цените на наемите и пазара на имоти в София

През последното десетилетие краткосрочните наеми, водени от Airbnb, се превърнаха от нишов феномен в основен фактор за градския туризъм и пазара на недвижими имоти в София. Вече не става дума просто за „алтернативно настаняване“, а за устойчив бизнес модел, който носи висока доходност, но същевременно оказва сериозно влияние върху цените на наемите и достъпността на жилищата.

Ръстът на краткосрочните наеми

По данни на НСИ и анализи на PriceLabs (2025), активните обяви в Airbnb в София варират между 3300 и 4100, осигурявайки около 25–30% от легловата база на града. Това е впечатляващ дял, който показва, че краткосрочните наеми вече са трайно интегрирани в туристическата екосистема.

Хотелите остават съсредоточени около бул. „Витоша“, НДК и катедралата „Александър Невски“, докато апартаментите под наем разширяват туристическата карта към Лозенец, Оборище, Студентски град и дори периферните квартали.

Влияние върху дългосрочните наеми

Възможността един имот да носи 30–50% по-високи приходи чрез краткосрочно отдаване в пикови периоди (например концерти в „Арена София“ или фестивали в НДК) е изключително привлекателна. Затова все повече собственици избират този модел вместо традиционния дългосрочен наем.

Резултатът е предвидим: броят на жилищата, достъпни за наематели в София, намалява, докато търсенето остава високо. Това води до поскъпване на наемите, особено в централните райони като Център, Лозенец и Оборище. Там вече се усеща ясно изместване – голяма част от жилищата се използват за краткосрочни наеми, а постоянно обитаваните имоти намаляват.

Влияние на Airbnb върху цените на имотите в София

Airbnb действа като катализатор за инвестиции в жилища. Много купувачи в София вече гледат на апартаментите като на актив за доходност, а не просто като на собствен дом. Логично, търсенето се увеличава, а цените растат – както на самите имоти, така и на наемите.

По данни на НСИ, между 2010 и 2019 г. броят на нощувките в некатегоризирани обекти в София се е удвоил, а приходите на собствениците са скочили значително. Това прави пазара все по-привлекателен за инвеститори, но същевременно затруднява достъпа на млади хора и семейства до жилища за дългосрочен наем или покупка.

Социални и икономически ефекти

Ползи:

• Нов източник на доходи за собствениците.

• Повече туристи и повече приходи за местния бизнес – кафенета, ресторанти, магазини.

• По-дълъг престой на туристите – средно 4.1 нощувки при краткосрочни наеми срещу 2.8 нощувки в хотелите (PriceLabs, 2025).

Рискове:

• Повишени наеми и по-малка достъпност за местните жители.

• Недостиг на дългосрочни жилища.

• Потенциални конфликти в етажната собственост (шум, сигурност).

Регулации и бъдеще

С приемането на Регламент (ЕС) 2024/1028, който изисква задължителна регистрация на обектите и обмен на данни между платформите и общините, до май 2026 г. София ще разполага с по-прозрачен и балансиран пазар. Това ще позволи ограничаване на нелегалните обяви, по-добро разпределение на туристическия поток и по-високи данъчни приходи за града.

Заключение

Airbnb промени из основи пазара на наеми и имоти в София. Той донесе нови възможности и по-висока доходност, но същевременно засили проблема с достъпността на жилищата. Решението е в балансиран подход – регулации, които гарантират прозрачност и равнопоставеност, без да спират предприемачеството и туристическия поток.

👉 Ако обмисляте да отдавате имота си чрез Airbnb или друга платформа, екипът на BnB Manager ще ви помогне да го направите законно, доходоносно и устойчиво.