top of page

Airbnb пазарът в София през 2024: анализ и препоръки

Writer's picture: Daniel BunardzhievDaniel Bunardzhiev
Airbnb пазара в София през 2024

София, с богатата си история и култура, разнообразните възможности за забавление, удобните транспортни връзки и достъпните цени в сравнение с други европейски столици, продължава да бъде сред най-предпочитаните градове за краткосрочно отдаване на имоти в България. През последните години пазарът се развива динамично, като все повече собственици избират да отдават имотите си чрез платформи като Airbnb. Докладът на PriceLabs за 2024 година разкрива ключови тенденции, предпочитания на гостите и полезни насоки за домакините. Нека разгледаме какво стои зад цифрите и как собствениците могат да подобрят представянето на своите обяви.


Основни акценти от доклада


Основни показатели за пазара на имоти в Airbnb през 2024г.

Докладът представя пазарните тенденции за София, базирани на последните 12 месеца. Ето основните моменти:

Общ приход: През 2024 г. средният имот, отдаван под наем в София, е донесъл около 9580 евро за последната година, или приблизително 800 евро месечно. Това отразява тенденция към намаляване на инвестиционната привлекателност на пазара за имоти в града. Въпреки това, броят на обявите продължава да расте, като те са се увеличили със 751 спрямо края на предходната година. Това засилва конкуренцията, която неизбежно оказва натиск за по-нататъшно понижаване на цените.

Заетост: Средната заетост е 63%, което показва средно ниво на активност, с лек спад спрямо предишни години. Това неминуемо е резултат от увеличения брой обяви.

Средна дневна цена (ADR): Средната цена на нощувка е 51 евро, като тя варира според сезона, типа на имота и удобствата, които предлага.

Продължителност на престоя: Средната дължина на престоя е 3 дни – типично за градски дестинации, популярни сред туристите и бизнес пътниците.


Историческо развитие на пазара


Анализът на историческите данни дава представа за ключовите тенденции:

1. Приходи и заетост

Летните месеци (юни-август) са най-силният сезон за пазара в София. През тези месеци се наблюдава най-висока заетост, което увеличава приходите. Зимните месеци обаче, особено януари и февруари, са по-слаби, което предполага нужда от гъвкави стратегии за привличане на гости, като намаления и промоции.

2. Брой обяви и конкуренция

Броят на активните обяви е нараснал значително през последните години, достигайки 3900 през 2024 година - със 751 повече от 2023. Това означава по-голяма конкуренция, което изисква от домакините да бъдат креативни и да се открояват на пазара.

3. Цени и сезонност

Средната цена на нощувка остава около 50 евро, като по-луксозните имоти често надхвърлят тази стойност. Конкуренцията в някои райони доведе до леки корекции на цените, особено през извън сезона.


Какво търсят гостите в София?


Гостите, които посещават София, имат ясни предпочитания, свързани с типа настаняване, удобствата и гъвкавостта на резервациите:

Популярни типове имоти

Студиа и апартаменти с една спалня са най-търсени. Студията са предпочитани от самостоятелни туристи или двойки, докато апартаментите с една спалня привличат семейства или бизнес гости. Средната цена на студиата е около 48 евро, а на апартаментите с една спалня – 64 евро.

Кратък престой

Най-често гостите резервират за 2 до 3 нощувки. Това е характерно за туристи, които посещават София за уикенд или кратко бизнес пътуване. Престои от над 7 дни са по-рядко срещани.

Резервационен прозорец

Повечето резервации се правят в рамките на 13 дни преди пристигането. Това подчертава важността на последователно актуализиране на цените и поддържане на видимост в платформите.


Удобства, които привличат резервации


Анализът на удобствата в обявите разкрива какво очакват гостите и как домакините могат да подобрят своите предложения:

Основни удобства

В почти всички обяви са включени WiFi, телевизия и климатик – основни изисквания за гостите.

Търсени екстри

Напълно оборудвана кухня, пералня и удобен балкон са допълнителни удобства, които често накланят везните в полза на даден имот. Липсата на тези удобства може да се отрази негативно на резервациите.

Луксозни опции

Луксозните имоти с модерни интериори, дизайнерски мебели и допълнителни екстри като сауни или джакузи са малко на пазара, но предлагат отлична възможност за домакините да се насочат към нишов сегмент.


Политики и такси: Какво е важно за гостите?


Такса почистване на Airbnb имоти

Политиките на домакините и допълнителните такси играят важна роля при избора на имот от страна на гостите:

Политики за анулиране

Гъвкавите политики за анулиране увеличават броя на резервациите, но могат да създадат рискове за домакините. Средният пазарен стандарт е „умерена“ политика, която осигурява баланс между гъвкавост и сигурност.

Такси за почистване

Данните за разпределението на таксите за почистване ясно показва, че почти 40% от обявите в София не начисляват такса за почистване, а други 10% предлагат такси под 20 евро. Това е в разрез с реалните разходи за почистване на имоти в града. Според актуалните пазарни условия, такси за почистване под 35–40 евро са практически нереалистични, тъй като трудно могат да бъдат намерени изпълнители, готови да предоставят услугата на по-ниска цена. Домакините, които определят по-ниски такси или изцяло ги премахват, често се налага да субсидират разходите от собствените си приходи, което може да намали рентабилността на имота. По-високите такси, между 35 и 45 евро, които съставляват около 20% от обявите, са по-близки до реалните разходи за почистване и гарантират, че качеството на услугата не страда. Домакините трябва да преосмислят стратегията си за таксуване, за да балансират между атрактивността на обявата и покриването на разходите за поддръжка.


Какво трябва да направят домакините, за да са успешни?


1. Гъвкавост и адаптивност

Следете сезонността и конкуренцията, като редовно актуализирате цените си. Например, през летните месеци можете да увеличите цените, докато през зимата може да предложите промоции или отстъпки.

2. Инвестирайте в удобства

Малки подобрения като модерна техника, качествено спално бельо или уютен интериор могат значително да увеличат привлекателността на вашата обява.

3. Подобрете описанията на обявите

Използвайте ясни и детайлни описания, за да подчертаете предимствата на вашето жилище. Не забравяйте и качествените снимки – те са решаващ фактор за привличане на вниманието.

4. Сезонни стратегии

Предлагайте специални пакети и отстъпки за по-дълги престои през ниския сезон. Примерно, 10% отстъпка за резервации от над 5 дни.

5. Листване на имоти в повече платформи

Airbnb и Booking.com вече не са достатъчни за домакините, които искат да се откроят в конкурентния пазар. Платформи като VRBO, Expedia, Homes and Villas by Marriott, Flatio и други предлагат възможности за достигане до по-разнообразна аудитория, като често в тях обявите са значително по-малко. Това дава предимство на имотите, които са налични там.


Все пак, управлението на множество обяви в различни платформи може да бъде сериозно предизвикателство за непрофесионалните хостове. Докато специализираните софтуери могат да помогнат с оптимизацията на процеса, техните цени често надвишават разходите за цялостно управление, предоставяно от професионални мениджърски фирми в България. Фирмите като BnB Manager не само предлагаме синхронизация на календарите между платформите, но също така осигуряваме комплексно управление на имота – от комуникация с гостите и координация на почистването до динамично ценообразуване и маркетинг стратегии. Това прави услугите ни по-достъпни и удобни за домакините, които искат да постигнат висока доходност без да се ангажират лично с всички детайли.


Заключение


Пазарът на краткосрочни наеми в София през 2024 година е динамичен и конкурентен. Докладът на PriceLabs подчертава важността на адаптивността, креативността и фокуса върху нуждите на гостите. Собствениците, които следят тенденциите и подобряват своите предложения, могат да се възползват от многобройните възможности, които София предлага като дестинация. С подходяща стратегия, вашият имот може да се превърне в предпочитан избор за гости от цял свят.


От друга страна, домакините, които не управляват професионално своите имоти, са изправени пред сериозни предизвикателства. Неспособността да се адаптират към динамиката на пазара, да предлагат конкурентни условия и да поддържат високо качество ще ги изправи пред риска да бъдат задушени от конкуренцията. Гостите все по-често избират добре управлявани обяви, които осигуряват комфорт и отговарят на очакванията им. Домакините, които не успяват да се отличат, няма да генерират достатъчна доходност и в крайна сметка може да се наложи да се пренасочат към пазара на дългосрочни наеми. Успехът в краткосрочните наеми зависи изцяло от професионалното управление и от готовността на собствениците и пропърти мениджърите да инвестират време, усилия и ресурси в подобряване на своите предложения.

Kommentare


Die Kommentarfunktion wurde abgeschaltet.

65, 000

ОБСЛУЖЕНИ

ГОСТА

СТОЍНОСТ НА

УПРАВЛЯВАНИТЕ

АКТИВИ

€28мил

9

ГОДИНИ ОПИТ

€1,2мил

СТОЍНОСТ НА РЕЗЕРВАЦИИТЕ

ПРЕЗ 2024

BnB Manager в цифри

65, 000

Обслужени госта

9

Години опит

€28мил

Стойност на управляваните активи

€1,2мил

Стойност на резервациите през 2024

bottom of page