Краткосрочен vs. дългосрочен наем в София: кое е по-изгодно реално?

Анализ с реални данни от пазара в София | Февруари 2026

Ако имате апартамент в центъра на София и се чудите дали да го пуснете на Airbnb или да намерите дългосрочен наемател – добре дошли. Това е може би най-честият въпрос, който получаваме от собственици.

Краткият отговор: при правилно управление краткосрочният наем може да генерира по-висок доход. Дългият отговор е по-нюансиран – и точно него ще разгледаме тук, с реални числа и пълна разходна картина, която повечето статии на тази тема пропускат.

Какво казват данните за Airbnb пазара в София (2025)

Анализирахме пазара в София с данни от PriceLabs за последните 12 месеца. Ето какво показват числата:

Средна нощувна цена (ADR): €46 за целия пазар

Средна заетост: 67% – ръст от 4 процентни пункта спрямо предходната година

RevPAR: €31 на налична нощ

Активни обяви в София: 4,076 (ръст от 405 спрямо миналата година)

Среден престой: 3 нощувки – стабилно през цялата година

Важно уточнение: €46 е средна стойност за целия пазар, включително периферните райони. За централни апартаменти (Сердика, Оборище, Лозенец) реалните стойности са значително по-високи.

Пикът е през август: средна нощувна цена €51 и заетост 75%. Февруари е дъното: €46–48 на нощ и около 55% заетост. Разликата между сезоните е осезаема – и точно тук динамичното ценообразуване прави разлика.

Числата при краткосрочен наем – пълна разходна картина

Нека вземем конкретен пример: 2-стаен апартамент в центъра на София, добре обзаведен.

Приходна страна (консервативна оценка):

•       Средна нощувна цена за 2-стаен апартамент: €42 (по пазарни данни)

•       Заетост: 67% → ~20 наети нощи на месец

•       Месечен оборот: ~€840 – €1,000

Разходна страна:

Разход	Сума/месец
Консумативи (кърпи, препарати, кафе)	€40
Такса Airbnb + ДДС (~3.6% от оборота)	~€32
Комунални разходи (ток, вода, интернет)	~€90
Патентен данък (250 лв. / 12 месеца)	~€11
Амортизационен фонд	€50
Управление от агенция (18%)	~€162
ОБЩО (с агенция)	~€385

* Почистването не е включено в калкулацията – таксата за почистване се събира директно от гостите при резервацията и не представлява разход за собственика.

При самоуправление (без агенция) отпадат €162 за управление → общо разходи ~€223.

Нетен месечен доход при агенция: ~€455 – €615

Нетен месечен доход без агенция: ~€617 – €777

За разлика от дългосрочния наем, при краткосрочния наем почистването е стандартна такса, която гостите заплащат отделно при резервацията – тя не намалява дохода на собственика.

Числата при дългосрочен наем – реален пример

Същият апартамент, същият район:

•       Средна наемна цена (2-стаен, центъра на София): €500–600/месец

•       Данък ДДФЛ: 10% върху 90% от дохода = ефективна ставка ~9%

•       Нетен месечен доход: €455–546

•       Оперативни разходи: почти нулеви – наемателят поема сметките

•       Рискове: несъбрани наеми, щети, правни процедури за изваждане

При дългосрочен наем собственикът не събира такса почистване – апартаментът се предава чист, а поддръжката и почистването са задължение на наемателя. Това прави сравнението с краткосрочния наем директно – без изкуствено раздути разходи от двете страни.

Директно сравнение

Показател	Краткосрочен наем (Airbnb)	Дългосрочен наем
Месечен оборот (2-стаен, центъра)	€840 – €1,000	€500 – €600
Нетен доход при агенция	€455 – €615	€450 – €540
Нетен доход без агенция	€617 – €777	€450 – €540
Заетост	67% средно (2025)	100% (при добър наемател)
Оперативни разходи*	~€385/мес. (с агенция)	Минимални (~€50/мес.)
Амортизация и щети	По-висока	По-ниска
Данъчна тежест	По-сложна	По-проста (ДДФЛ 10%)
Гъвкавост за собственика	Висока	Ниска – обвързани с договор
Усилие за управление	Значително / агенция 18%	Почти нулево
Риск	Сезонност, платформени промени	Проблемен наемател

* Без такса почистване, която се поема от гостите директно.

Кога краткосрочният наем НЕ е по-добрият избор

Честността изисква да признаем – има случаи, в които дългосрочният наем е по-разумният избор:

•       Имотът е в периферен квартал без туристически поток (Люлин, Дружба, Надежда)

•       Апартаментът е под 30 кв.м и трудно може да се обзаведе качествено

•       Собственикът е в чужбина и няма надежден партньор за управление на място

•       Имотът е с ипотека и банката ограничава краткосрочното отдаване

•       Етажната собственост активно се противопоставя (реален риск в малки сгради)

Кога краткосрочният наем явно печели

Краткосрочният наем генерира значително по-висок доход при следните условия:

•       Централна локация: Сердика, Оборище, Лозенец, Витоша – зони с висок туристически поток

•       Висок ADR (€60+): отличителен дизайн, луксозно обзавеждане, добри снимки

•       По-малко, но по-дълги резервации – по-малко смени, по-малко амортизация

•       Самоуправление: спестявате 18% агентска комисионна

•       Имотът е свободен само сезонно или собственикът иска гъвкавост да го ползва

По данни на BnBManager, управляващ над 100 имота в София, добре позиционираните апартаменти в центъра с ADR над €65 реализират средна заетост над 75% и генерират с 40–60% повече нетен доход в сравнение с дългосрочния наем на същия имот.

Данъчният фактор – накратко

При дългосрочен наем: ДДФЛ 10% върху 90% от дохода. Просто и предвидимо.

При краткосрочен наем: облагането зависи от оборота. При над 100,000 лв. годишен оборот се налага регистрация по ДДС (чл. 97а ЗДДС). Повечето единични апартаменти остават под прага, но е важно да се следи. Задължителна е и регистрацията в Министерството на туризма, както и подаването на данни за гостите (категоризация и статистика към НСИ).

Патентният данък е 250 лв./годишно за физически лица, отдаващи до 3 стаи – сравнително нисък разход, но трябва да се включва в реалната калкулация.

Заключение: Кое да изберете?

При правилно управление и добра локация краткосрочният наем генерира по-висок нетен доход – особено при самоуправление или при ADR над €60. Предимството е и в гъвкавостта: можете да ползвате имота когато пожелаете.

Дългосрочният наем е по-предвидим и изисква минимално усилие – добър избор при периферна локация, по-нисък потенциален ADR или ако не желаете оперативна ангажираност.

Не знаете кое е по-подходящо за вашия имот?

Свържете се с нас – правим безплатен анализ на потенциала на вашия имот, базиран на реални пазарни данни. Ще ви кажем честно дали краткосрочният наем има смисъл – или не.

📞 +359 888 202 471  |  office@bnbmanager.bg  |  bnbmanager.bg