Инвестирането в недвижими имоти за краткосрочно отдаване под наем през платформи като Airbnb и Booking.com се утвърди като доходоносна стратегия. В България, особено в градовете София и Пловдив, този вид инвестиции се радва на нарастващ интерес. В тази статия ще разгледаме стъпка по стъпка процеса на успешното инвестиране в такива имоти – от първоначалното проучване на пазара до избора на правилен пропърти мениджър. Ще използваме конкретни данни и ще предоставим експертни съвети, за да ви помогнем да постигнете оптимални резултати.
1. Проучване на пазара и потенциалния доход от инвестицията
Преди да се впуснете в покупка на имот, е от съществено значение да направите подробно проучване на пазара. Проучването включва две основни стъпки: установяване на евентуалните приходи и разходи. За целта препоръчваме да използвате следните методи:
Изследване на платформите Airbnb и Booking.com
Започнете като се регистрирате като гост в платформи като Airbnb и Booking.com. Това ще ви позволи да разгледате текущите оферти в различни квартали на София и Пловдив. Изследвайте цените на нощувките, типа на предлаганите имоти (едностайни, двустайни, тристайни и т.н.), както и популярността на различни локации. Въпреки това, трябва да знаете, че от тези платформи може да видите исканата цена на нощувка, но не и броя на продадените нощувки на тази цена.
Използване на специализирани данни
За по-задълбочен анализ, препоръчваме да закупите данни от платформи като AirDNA и KeyData. Те предлагат достъп до статистики за заетостта, средни приходи, сезонност и други важни показатели, които не са видими при стандартното търсене в Airbnb. Тези данни могат да ви помогнат да установите кои квартали и типове имоти са най-рентабилни за инвестиция. Например, според данни от август 2024 г., апартаментите в централните райони на София, особено около бул. „Витоша“, са сред най-печелившите .
Съвет за инвестиране
Нашият опит показва, че най-изгодната инвестиция в София е в идеалния център, около пресечките и успоредните улици на бул. „Витоша“. Големите апартаменти, които могат да бъдат разделени на по-малки единици и отдаване както за по-големи, така и за малки групи, осигуряват максимална гъвкавост и рентабилност.
2. Установяване на разходите при инвестиране
След като идентифицирате потенциалния имот за покупка, следващата стъпка е установяването на разходите, свързани с ремонт и оборудване. Тези разходи могат значително да варират в зависимост от типа на имота и неговото местоположение.
Примерни разходи за ремонт
Ремонтите в нови сгради обикновено са по-евтини, отколкото в стари сгради, особено в централните части на града. Средната цена за цялостен ремонт и оборудване на апартамент, който ще бъде отдаван краткосрочно, варира между 700 и 900 евро на кв.м към август 2024 г. Тези разходи включват всичко необходимо – от строителни работи до закупуване на мебели и техника.
Освен разходите за ремонт, важно е да се предвидят и други значителни разходи, като комисионни за брокери, нотариални такси и финансиране на сделката. Тези разходи също трябва да бъдат взети предвид при изчисляване на общата рентабилност на инвестицията.
Разходи за брокери и нотариуси
Комисионните за брокери обикновено са около 2-3% от стойността на имота, докато нотариалните такси и данъците се изчисляват като процент от сделката и обикновено варират между 3% и 4% от стойността на имота. Финансирането на сделката също може да включва разходи за ипотечни лихви, застраховки и такси за управление, които трябва да бъдат изчислени и добавени към общия бюджет.
3. Определяне на рентабилността на инвестицията
Определянето на рентабилността на инвестицията е решаващ етап, който ще ви помогне да оцените дали вашата инвестиция ще бъде печеливша. За целта можете да използвате различни методи за изчисляване на възвръщаемостта на инвестицията, като един от тях е описан в нашата статия „Как да изчислим рентабилността на нашия имот“.
Основни параметри
При определяне на рентабилността трябва да се вземат предвид фактори като средна заетост, средна цена на нощувка, разходи за поддръжка, управление и комунални услуги. Препоръчително е да направите различни сценарии (оптимистичен, базов и песимистичен) за да видите каква е възможната възвръщаемост при различни условия.
4. Определяне на това дали дейността ще се извършва от физическо или юридическо лице
Още преди да закупите имот, трябва да решите каква ще е правната форма, под която дейността ще се извършва. Това решение е от ключово значение за данъчната оптимизация и цялостната рентабилност на инвестицията.
Данъчни предимства при юридическо лице
Ако решите да извършвате дейността като юридическо лице, ще имате възможност да си възстановите ДДС от разходите за ремонт и оборудване. Например, при ремонт на апартамент с площ от 100 кв.м, стойността на ремонта може да достигне около 150 000 лв., а възстановеното ДДС – около 30 000 лв. Допълнително ще можете да приспаднете разходи като брокерски и нотариални такси, ДДС върху таксите на платформите, комунални сметки, комисионни за управление и други разходи .
Възможни недостатъци
Основните недостатъци при опериране като юридическо лице включват по-високи разходи за счетоводство и административно управление. Важно е да се работи със счетоводител, който има опит в управлението на краткосрочно отдаване под наем, за да избегнете допълнителни разходи и проблеми с НАП.
5. Собствена стратегия за ремонт и оборудване
Успешното краткосрочно отдаване под наем зависи от правилното оборудване и ремонт на имота. За да направите имота си конкурентоспособен, трябва да изследвате апартаменти в района, които генерират най-голям приход, и да установите какво ги прави уникални.
Проучване на конкуренцията
Анализът на успешни имоти във вашия район ще ви помогне да определите кои елементи са най-важни за потенциалните наематели. Например, модерният интериор, качественото обзавеждане и удобства като високоскоростен интернет и климатизация могат да направят вашия имот по-привлекателен. Според проучвания, апартаментите с уникален дизайн и удобства обикновено постигат по-висока заетост и по-високи приходи .
Примери за успешно работещи имоти, част от нашето портфолио
6. Избор на пропърти мениджър
Изборът на пропърти мениджър е критичен за успеха на вашата инвестиция. Най-често задаваният въпрос е свързан с комисионната, но правилният въпрос е колко повече пари може да ви изкара мениджърът в сравнение с конкурентите. Видно от последния доклад на състоянието на пазара, публикуван на нашия блог, BnB Manager реализира над 40% по-високи доходи за апартаментите в портфолиото си в сравнение с аналогични листинги. Това е резултат от добре изградена ценова стратегия, която оптимизира приходите както в краткосрочен, така и в дългосрочен план. Важно е да избягвате пропърти мениджъри, които предлагат ниски комисионни (под 15%), тъй като това често е знак за по-ниско качество на услугите. Истинското майсторство в управлението на краткосрочно отдаване под наем е в правилното формиране на ценова стратегия, която максимизира доходите на имота и подобрява видимостта му в платформите .
Заключение
Инвестирането в имоти за краткосрочно отдаване е трудоемък, но потенциално високодоходен процес. Успешното управление на такъв имот изисква задълбочено проучване, внимателно планиране и избор на опитни партньори. Следвайки горепосочените стъпки и насоки, ще можете да минимизирате риска и да увеличите рентабилността на вашата инвестиция. Независимо дали сте опитен инвеститор или новак в тази област, правилното планиране и избор на професионални партньори като BnB Manager ще ви помогнат да постигнете успех на динамичния пазар на краткосрочни наеми.
Comments